中国房地产市场仍在青春期?专家如何分析中国房地产市场? 今天小编为大家带来了专家吴建斌对中国房地产市场的疑问解答，其中有没有你所疑惑的问题呢？先来看看我们的访谈结果吧：
如果我们从后视镜上看,很容易发现国内房地产企业的错误是严重的超级融资,但为什么这些企业仍然毫不犹豫地陷入陷阱呢?财务专家吴建斌认为,这是因为超级融资、高债务和高杠杆是这些企业脱颖而出的原因,但昨天的成功经验成为了今天的毒药。
吴建斌在房地产企业有多年的财务管理经验。他也是畅销书《我在碧桂园的1000天》的作者。最近,他推出了新作品《财务管理的本质》,讨论了财务管理如何为企业创造价值。记者最近与他谈到了超级金融,如何观察房地产公司的商业拐点和房地产公司的投资价值,以下是编辑的采访记录。
记者:自今年以来,国家房地产市场政策发生了很大变化,但从最新的房地产销售和地数据来看,房地产企业整体表现仍不尽如人意。你认为房地产企业还有投资价值吗?观察房地产企业经营拐点最有效的指标是什么?
吴建斌:房地产业无疑是国民经济的支柱产业,对经济的直接贡献约为7%。如果计算房地产的上下游产业,一些经济学家计算,对经济的贡献可能达到30%左右。也就是说,这个行业是巨大的。我在书中说,“资本追求利益。虽然这个行业仍在改善,但能否从中赚钱是另一件事。判断是否能赚钱,从长远来看,从短期来看,从政策。”
在成千上万的房地产企业中,必须有做得好的企业。判断房地产企业是否具有投资价值,我认为至少要看近三年的四个指标:一是扣除不可用资金和永久债务后,净负债率是否低于100%;二是创造的毛利润率是否高于30%;三是净资产收益率(ROCI)是否高于10%;第四,可用现金与资产总额的比例是否高于10%。如果这四个指标都符合标准,那就是有投资价值的企业。
判断房地产企业是否有经营拐点,我认为观察这四个指标的变化更为合适。比如某一年,企业净负债率高达200%,毛利润率低于20%,净资产收益率低于5%,可用现金占1%。我相信这个企业的经营一定遇到了困难,也就是说,有一个经营拐点。当然,我们需要观察一些辅助指标并进行确认。
记者:许多国内投资者对房地产企业的商业模式有一个根本问题,认为这是一个难以可持续经营的行业,必须继续开始贷款、土地购买、开发新项目循环,所以很难避免总有一天因为经济低迷而陷入财务困境,你觉得这个观点怎么样?
吴建斌:我不同意这个观点。房地产是世界公认的、不可避免的行业。许多外国国家的房地产已经存在了数百年,至今蓬勃发展。去年,像美国、加拿大和日本这样的房地产价格创下新高。我还是那句话,只有坏企业,没有坏行业,房地产业就是这样。
自1998年以来,中国的房地产有20多年的经验。与美国、加拿大、日本等国家相比,它们仍处于青春期,因此在许多方面非常不规范是正常的。此外,中国的城市化还没有结束,这个行业仍然有很多机会。
房地产企业的商业模式似乎很简单,似乎非常依赖融资,但这实际上是一个很大的误解。这种误解来自于卖方在过去残酷增长的市场环境中获得的经验。这种环境已经过去,2021年是一个大转折点,未来房地产企业应该从许多方面重塑自己的商业模式。
我认为在重塑商业模式的过程中,有几点需要认真回答:(1)建立长期发展理念,做好稳定管理的顶层设计;(2)在企业管理中,敢于承认财务管理作为指挥和促进业务梳理的核心;(3)无论外部环境如何变化,最大限度地控制债务水平,放弃高债务、高杠杆,确保净债务水平控制在合理范围内;(4)坚决杜绝超级融资。必须明白,在经济大幅波动的情况下,一旦超级融资,可能会给公司带来颠覆性的错误。此外,在融资过程中,尽量不要借用高利息资金和敏感资金;(5)保持不败和中庸思想,努力使项目成为项目;(6)努力做好产品和服务,提高品牌价值,获得溢价;(7)做好企业文化建设和实际实施工作。
我一直坚持经济低迷是企业的外部原因,企业做得不好是内部原因造成的。因此,我们应该认真从内部原因中找出原因,发现后弥补不足,向优秀企业和基准企业学习。
记者:在最后一个问题上,许多人认为这意味着房地产企业必须从开发模式转向经营模式,并建议成为城市经营者将是房地产企业最深的护城河。你觉得这个观点怎么样?
吴建斌:我认为这是另一个误解。房地产企业应继续坚持发展模式还是经营模式,取决于企业的核心竞争力。如果你的开发模式很有竞争力,那就继续坚持下去。如果你的运营模式很有竞争力,做好运营模式;如果两者都有竞争力,两者都会坚持下去。
我认为目前中国的增量市场是存在的,会持续很长时间;中国的股市可能刚刚开始,还有很长的路要走。因此,不要担心这两个市场的不存在,而要关心房地产企业应该做什么,如何增强竞争力。
我认为企业的护城河是财务纪律。坚持财务纪律是最好的护城河。我在书中对财务纪律有三点建议,即:一是公司必须明确反对任何形式的超融行为;二是公司要始终坚持可用现金比例不低于10%;三是公司必须动态控制净负债率(扣除不可用现金)不高于100%。
记者:在你的书中,你仍然对房地产业的发展持乐观态度,并提出最乐观的是二线城市的房地产市场。为什么呢?这是否意味着投资者应该关注二线城市的房地产开发商?
吴建斌:中国房地产市场还处于青春期,成熟期还很遥远。这是一个机会。同时,几个一线城市的价格或泡沫也很高。此外,随着中国城市化的结束,三四线城市的人口净流出巨大,将主要市场挤压到大多数二线城市。
我理解的二线城市至少包括三类:(1)省会城市;(2)一线城市圈周边城市;(3)经济发达的地级市和县级市。如果能在这些城市做布局,深耕细作,不仅能享受到高房价带来的好处,还能享受到城市化下人口流动带来的好处。
其实这样的企业很多,有的是龙头企业,有的是中小企业。总之,二线市场将是房地产企业竞争的主要战场。
记者:你在书中提到,严重的超级融资是房地产企业犯颠覆性错误的根本原因,并提出根据四个财务指标监控企业是否超级融资,指标不清楚,那么为什么现实中仍有那么多房地产企业陷入财务困境呢?
吴建斌:显然,今天的困境是由过去几年的超级融资造成的。在过去的20年里,所有房地产企业的成功都是由超级融资、高债务和高杠杆率推动的,这是过去的成功经验。自2018年以来,市场逐渐发生了巨大的变化,但房地产企业的游戏玩法或思维方式没有改变,但也以过去的游戏玩法来应对市场,这是今天遇到困难的根本原因。
以上就是小编带来的中国房地产市场仍在青春期?专家如何分析中国房地产市场?对此你还有什么困惑没有解答？中国房地产市场未来会走向何方？关注楚天财经网，让小编来解答你的困惑！
猜你喜欢
元道经纬相机：现场拍照助力全行业巡检进入2.0时代！--审阅
学法减分答题神器一扫就出答案,最新黑科技轻松答题！
“逛店时代”重启，盘点三雄极光“名店”案例
